買入樓一

04月12日睇樓
04月13日落訂

單位位置於父母居所附近，起初真的想撻訂，因為計落回報沒有很大的吸引力，但後來又看了新樓盤-海上居，實用面積495尺的一房要價520w，雖然是新樓，但尺價平均11,000/尺；實用性如果以新婚或情侶當然可以，作過渡性質，但小孩出生後新樓業主的一房單位極有可能出租，用租金回留至市區租兩房電梯單位(雙租族?)，而市場普遍提供的兩房或可間兩房面積的二手單位都要5xx-7xx萬。因此我認為，其實只要不嚴太舊(32年)兩房電梯單位3-5年內依然有價有市，甚至預期租金有上升空間。

買入的單位以HKD420w成交，位於頂尾二層，同棟中低層單位要價440-450w，總算買到低於市價5%，客廳東南，兩房向西南，我幾鐘意南面，夏天涼爽又舒服，無裝修，仲係保持住30年前入伙時的裝修，如果要細執都要10萬，我沒打算裝修，租出去算了。而目前買入單位作資產配置的角度來看待，當然不同的資產有不同的回報要求，不能將重資產回報與現金流資產相比。

買入樓一後預期"現金流倉"部分有200w，每年7-10%回報，今年可進取一點預期8.5%回報，2年後如單位以470w出售(以市價445w加3%通脹)預期回報20.5w，屆時將出售回收的201w加上"現金流倉"的228w，合共428w全數作現金流投資